Mesurer l’exode urbain post-COVID-19 en France grâce à l’analyse des données d’un site d’annonces immobilières
Une approche basée sur les intentions d’achat plutôt que sur les transactions effectives
Les confinements du printemps et de l’automne 2020 suite à la crise du COVID-19, ont été déclencheurs d’une remise en question de l’environnement d’habitation de millions de français. Dans leur étude « Un exode urbain post-covid ? Analyse des projections géographiques des Français à partir des données du site d’annonces immobilières leboncoin. », les trois auteurs combinent leurs expertises pour tenter d’analyser et quantifier ce phénomène de mouvement de la population durant cette période si particulière.
Pour entamer leur étude et tenter de quantifier l’ « exode urbain », les auteurs se sont appuyés sur des données fournies par le site leboncoin, premier portail d’annonces immobilières en France. En effet, s’il existe d’autres sources de données publiques sur l’immobilier (DVF – DGFIP, OLL – ANIL), elles s’avèrent inadaptées pour répondre à la problématique de départ.
Deux types de données ont été exploitées dans le cadre de ce partenariat :
- Les données de navigation des internautes sur le site
- Les données issues d’une enquête par questionnaires administrées aux internautes via le portail
Grâce à elles, il a été possible de produire une cartographie des territoires dans lesquels les Français se sont projetés sur la période 2019 – 2021 en pointant les zones les plus recherchées et ainsi mettre en lumière les potentielles mobilités à venir.
Un constat en faveur d’une stabilité des tendances préexistantes à la crise
Le premier volet de l’analyse vise à savoir si la pandémie a bouleversé les structures territoriales françaises. Les résultats de l’enquête montrent que les équilibres territoriaux ont été préservés et que les tendances observées avant la crise sont toujours d’actualité.
En effet, les résultats montrent des mouvements qualifiés de « petits flux » vers des zones périurbaines avec un dynamisme affirmé ou en cours de développement.
Mais alors, peut-on vraiment parler d’exode ? Il n’est pas question ici d’un mouvement massif des populations « urbaines » dans les « campagnes » comme celui qui a marqué les mobilités résidentielles au XXème siècle. Pourtant, l’étude nous invite à redéfinir ce terme en prenant en compte plusieurs paramètres, à savoir :
- Les nouveaux modes de travail : avec la généralisation du télétravail, certains Français peuvent développer la bi- voire tri-résidentialité ;
- La transition rurale et le développement de nouvelles activités professionnelles : la crise du COVID a précipité des projets professionnels davantage tourné vers les métiers de l’artisanat ou du bien-être, provoquant une projection sur des biens immobiliers plus grands ou adaptés à une certaine activité ;
- La catégorie socio-professionnelle des futurs acheteurs : ils ne sont pas forcément issus des catégories supérieures. En effet, l’étude montre que parmi les candidats à l’exode urbain, se trouvent les personnes sans activités autres que les retraités cherchant à se rapprocher des grands pôles d’attractivité économique.
En conclusion, l’analyse approfondie des données de navigation indique que les projections des urbains vers le rural ne constituent pas une tendance dominante. Elles s’établissent davantage en parallèle d’une dynamique du renforcement des pôles urbains et périurbains déjà en place bien avant la crise sanitaire.
Les résultats de l'étude seront présentés le 17 février 2023 à l'Hôtel de Beauvau (Ministère de l'Intérieur) à l'occasion d'un colloque en ligne diffusé en direct.
Équipe de recherche :
• Alexandre Coulondre est spécialiste des données des marchés immobiliers. Il est chercheur universitaire associé au Lab'Urba (sous la co-tutelle de l’Université Gustave Eiffel et de l'Université Paris-Est-Créteil) et consultant indépendant auprès des acteurs de l’immobilier et des territoires (DIT Conseil). Il anime le comité DATA du LIFTI (Laboratoire d’Initiatives Foncières et Territoriales Innovantes) qui réunit les utilisateurs professionnels de la donnée foncière et immobilière en France.
• Mariane Bléhaut, statisticienne et économiste, spécialiste d’économie urbain et environnementale ainsi que d’évaluation des politiques publiques. Au Crédoc (Centre de Recherche pour l'Étude et l'Observation des Conditions de Vie), elle dirige le pôle Data et économie et porte plusieurs études à composante territoriale, en particulier sur les comportements de mobilité résidentielle ou du quotidien.
• Claire Juillard, sociologue, spécialiste du logement et de ses marchés. Elle a cofondé et piloté la Chaire Ville et Immobilier de la Fondation partenariale de l’Université Paris-Dauphine et dirige actuellement OGGI conseil, son propre cabinet de conseil et recherche indépendante.
À lire et à voir :
• "Exode urbain ? Petits flux, grands effets. Les mobilités résidentielles à l'aire (post-)Covid"
• Premières conclusions (exploratoires) disponibles sur le site de POPSU.
• Colloque en ligne : 17 février 2023 - 15h-17h - Rencontre « Exode urbain : un mythe, des réalités » à l'Hôtel de Beauvau (Ministère de l'intérieur)